Informe de Valoración
Informe de Valoración Élite · Confidencial
M&R Real Estate · Fuerteventura · Gran Canaria · ES · EN · DE · IT
Ciudad Jardín, Las Palmas de Gran Canaria.
Preparado para: Propietario/a · Fecha: 18 de julio de 2026 · Referencia: MR-VAL-MUESTRA.
Principales conclusiones
Vivienda unifamiliar en Ciudad Jardín, Las Palmas de Gran Canaria. Preparado por Maturová & Ramos Real Estate.
2.950.000 € · Precio recomendado (valor óptimo de venta).
3.933 €/m² construido · Referencia de mercado.
90–150 días · Tiempo estimado con la estrategia correcta.
3.150.000 € · Precio de salida para negociación óptima.
Conclusión principal. El chalet se ubica en Ciudad Jardín, el barrio más exclusivo de Las Palmas de Gran Canaria, donde la vivienda unifamiliar con piscina y jardín alcanza los escalones más altos de precio de toda la capital. Con 750 m² construidos sobre una parcela de 400 m², reforma reciente, piscina privada, ascensor, bodega y gimnasio, esta propiedad reúne todos los atributos del producto prime residencial que el mercado canario demanda con mayor intensidad y menor oferta disponible. Nuestra valoración sitúa el precio óptimo de venta en 2.950.000 €, equivalente a 3.933 €/m² construido, dentro del rango verificado para vivienda unifamiliar premium con extras completos en Ciudad Jardín.
Rango de valoración. El análisis de mercado sitúa el valor de la propiedad entre 2.625.000 € y 3.375.000 €, con un precio óptimo de venta de 2.950.000 €.
Objetivo del propietario. El propietario desea vender lo antes posible. Esta valoración incluye una estrategia específica para alcanzar ese objetivo en el plazo indicado.
Datos identificativos y físicos
Datos identificativos. Propietario/a: [anonimizado] · Zona: Ciudad Jardín, Las Palmas de Gran Canaria · Tipo de inmueble: Chalet · Referencia catastral: pendiente de verificación registral.
Datos físicos. 750 m² construidos · 400 m² de parcela · 5 o más habitaciones · 4 o más baños · Año de construcción: 1956 · Vivienda unifamiliar (varias plantas) · Reformado recientemente.
Extras y dotaciones. Piscina privada, terraza, aire acondicionado, ascensor, garaje, jardín, trastero, bodega, gimnasio · Precio de compra original: no facilitado · Objetivo de venta: lo antes posible · Notas del propietario: bodega y gimnasio.
Ciudad Jardín, Las Palmas de Gran Canaria · 2026
+10,3 % variación anual de precios en LPGC (máximo histórico, mayo 2026) · 3.933 €/m² medio en Ciudad Jardín (barrio más exclusivo de LPGC) · 90–150 días medios de venta del producto unifamiliar premium.
Contexto. Ciudad Jardín es, de forma indiscutible, el barrio residencial más exclusivo de Las Palmas de Gran Canaria. Con una media de 3.933 €/m² según SpainHouses y una rotación de producto muy baja, el mercado se caracteriza por la escasez crónica de vivienda unifamiliar de calidad disponible para la venta. Los chalets y villas con piscina, jardín y extras completos alcanzan rangos de 5.500 a 8.000+ €/m² cuando el producto está reformado y dotado de todas las prestaciones. La demanda proviene tanto de familias canarias de alto poder adquisitivo como de compradores europeos —principalmente alemanes, británicos e italianos— que buscan una residencia principal o segunda residencia urbana de primer nivel en la capital canaria. El precio medio municipal de Las Palmas se sitúa en 2.764 €/m² en mayo de 2026, máximo histórico, pero Ciudad Jardín cotiza muy por encima de la media municipal, en un escalón comparable a las mejores calles de primera línea de Las Canteras.
Precios de referencia en LPGC (€/m² aprox.). Ciudad Jardín unifamiliar premium 5.500–8.000+ · 1ª línea Las Canteras 4.700–6.500 · Ciudad Jardín pisos (central) 3.000–3.900 · Guanarteme frente playa 4.200–5.000 · Alcaravaneras 2.800–3.400 · Media municipal LPGC 2.764.
Perfil del comprador en Ciudad Jardín. Familia canaria de alto poder adquisitivo 40 % · Comprador alemán/nórdico 22 % · Comprador británico 12 % · Inversor peninsular 14 % · Otros europeos (IT, NL, FR) 12 %.
2.950.000 € — Precio de venta recomendado
Rango de mercado: 2.625.000 € — 3.375.000 €.
Metodología. La valoración de este chalet se ha realizado mediante el método de comparación de mercado por microsector, utilizando datos verificados de junio-julio de 2026 procedentes de RealAdvisor, Idealista, Fotocasa, SpainHouses y Engel & Völkers, cruzados con informes independientes del despacho. La base de partida es la media de Ciudad Jardín para vivienda unifamiliar (3.933 €/m², SpainHouses), ajustada al alza por la naturaleza premium del producto: reforma reciente integral, piscina privada, ascensor, bodega, gimnasio, garaje, jardín y terraza. El rango de referencia para unifamiliar con piscina y jardín en Ciudad Jardín es de 5.500 a 8.000+ €/m², aunque los 750 m² construidos —una superficie excepcionalmente generosa— introducen un coeficiente de corrección a la baja por metro cuadrado típico en producto de gran superficie (entre −5 % y −15 % sobre el €/m² unitario), dado que el mercado no escala linealmente el precio total con la superficie en inmuebles de más de 400–500 m².
El cálculo base parte de una referencia de 3.933 €/m² (media Ciudad Jardín unifamiliar). Correcciones acumulativas aplicadas: reforma reciente integral (+20 %), piscina privada (+12 %), ascensor en vivienda unifamiliar (+8 %), garaje (+5 %), terraza y jardín (+6 %), bodega y gimnasio (+4 %), trastero (+2 %), aire acondicionado (+2 %). Factor corrector acumulado: aproximadamente +59 % sobre la base. La corrección por gran superficie (750 m²) penaliza el €/m² unitario en un −15 %, y la parcela de 400 m² —inferior a la superficie construida, lo que indica una edificabilidad muy apurada— introduce una corrección adicional de −5 %. El resultado neto sitúa el €/m² efectivo en torno a 3.933 €/m², lo que sobre 750 m² construidos arroja un valor de referencia de 2.950.000 €. Este precio es coherente con el escalón de mercado para producto unifamiliar reformado de gran superficie en la zona más exclusiva de Las Palmas de Gran Canaria.
Factores de valor. Ciudad Jardín presenta una baja rotación de producto: son pocas las operaciones que se cierran cada año, lo que genera una volatilidad aparente en los datos públicos pero también una prima de escasez real. El comprador que busca un chalet reformado con piscina, jardín, ascensor, bodega y gimnasio en este barrio tiene muy pocas alternativas en el mercado. Esta escasez estructural es el principal motor de valor de la propiedad. La antigüedad original de 1956 no penaliza al tratarse de una reforma integral reciente; aporta carácter arquitectónico y la solidez constructiva propia de la edificación de mediados del siglo XX en Canarias.
Escenarios. 2.625.000 € valor mínimo estimado (conservador) · 2.950.000 € precio óptimo (recomendado) · 3.375.000 € valor máximo estimado (optimista).
Tabla de factores. Ubicación Ciudad Jardín (+++ máximo; baja rotación, alta demanda) · Reforma reciente integral (++ alto, +20 %) · Piscina privada + jardín (++ alto, +12 %) · Ascensor privado (+ positivo, +8 %) · Garaje, bodega, gimnasio, trastero (+ positivo, +11 %) · 750 m² gran superficie (~ corrección −15 %) · Parcela 400 m² inferior a construido (~ corrección −5 %; sin potencial de ampliación exterior) · Año 1956 (~ neutro/positivo; compensado por reforma, aporta carácter singular).
Cinco atributos que sostienen el precio
01 Ubicación en Ciudad Jardín — el barrio más exclusivo de Las Palmas. Dirección residencial más cotizada de la capital grancanaria; barrio consolidado de unifamiliares con arbolado, tranquilidad y proximidad al centro. La escasez estructural de producto garantiza demanda sostenida y tiempos de absorción controlados.
02 750 m² construidos — una residencia de escala excepcional. Varias plantas con ascensor privado; 5+ habitaciones, 4+ baños, bodega, gimnasio, trastero y garaje: un programa funcional completo que prácticamente no existe en el mercado actual de Las Palmas.
03 Reforma reciente integral — listo para entrar a vivir. Elimina la principal barrera de compra en viviendas de 1956: instalaciones, fontanería, climatización, acabados y distribución actualizados. Añade entre un 15 % y un 25 % sobre un inmueble equivalente sin reformar en la misma zona.
04 Piscina privada, jardín y terraza — la vida al exterior. Con más de 300 días de sol al año, son los elementos que más valor añaden a una unifamiliar; Ciudad Jardín es uno de los pocos barrios urbanos donde es posible disfrutarlos dentro de la ciudad.
05 Ascensor privado y dotaciones premium. El ascensor amplía el perfil de comprador (familias con mayores, movilidad reducida, máxima comodidad); bodega y gimnasio posicionan la propiedad en el segmento más alto del residencial de Las Palmas.
Lo que se puede matizar
01 Parcela de 400 m² frente a 750 m² construidos — ratio apurado. Aprovechamiento de edificabilidad muy alto; el espacio exterior es proporcionalmente reducido para la envergadura de la construcción. Mitigación recomendada: tour virtual 3D y presentación visual que maximice los exteriores y la integración interior-jardín/piscina.
02 Mercado de producto singular — tiempo de absorción mayor. Un chalet de 2.950.000 € se dirige a un segmento muy específico; estimamos 90–150 días con la estrategia correcta, y más si el precio de salida se fija por encima del rango recomendado. Recomendamos precio de salida competitivo y home staging profesional de los espacios clave (salón principal, master suite, zona de piscina).
Perspectiva M&R. Ninguna propiedad es perfecta. Nuestra labor es presentarla en sus mejores condiciones, maximizar sus atributos y gestionar las objeciones del comprador con criterio profesional.
Estrategia agresiva y directa dada la urgencia
Precio de salida: 3.150.000 € (+6,8 % sobre el óptimo de cierre estimado), con margen de negociación razonable sin comprometer la percepción de valor. Lanzamiento simultáneo en 7 idiomas (ES, EN, DE, IT, FR, SV, CS), captación digital propia dirigida al perfil exacto de comprador.
La propiedad no se publicará en portales masivos para evitar sobreexposición y devaluación perceptiva; en su lugar, mini-landing exclusiva en maturovayramos.com con tour virtual 3D y dosier de venta en 7 idiomas (ES, EN, DE, IT, FR, SV, CS). Las primeras 4 semanas son críticas: si no se generan al menos 2–3 visitas cualificadas por semana, se revisará precio y segmentación antes de la semana 6.
Canales: captación 100 % digital propia, Meta Ads en ES·EN·DE·IT·FR·SV·CS, sin portales masivos. Comprador objetivo: familia canaria de alto poder adquisitivo, ejecutivo peninsular, comprador alemán/británico; atendido en su idioma. Tour virtual 3D: esencial en este rango; solo visitas cualificadas y preseleccionadas.
Semanas 1 a 20
Semana 1 — Preparación y posicionamiento. Preparación visual del inmueble (piscina, jardín, entorno), tour virtual 3D de todas las plantas, dosier premium en 7 idiomas (ES, EN, DE, IT, FR, SV, CS), mini-landing exclusiva, precio de salida 3.150.000 €, activación de Meta Ads segmentada.
Semana 2 — Lanzamiento. Publicación en canales propios, campañas segmentadas (local, peninsular, internacional), contacto directo con la base propia de compradores precualificados >2M €, primera jornada de visitas cualificadas.
Semanas 3–4 — Visitas y primeras ofertas. Gestión de leads en CRM, tours virtuales con compradores europeos, visitas presenciales, evaluación de ofertas, informe de actividad al propietario con métricas reales.
Semanas 5–8 — Negociación activa. Negociación, revisión de segmentación y precio si falta actividad cualificada, gestión de contraofertas, coordinación legal de documentación.
Semanas 9–20 — Cierre y seguimiento. Arras y compraventa, coordinación notarial, tramitación, informe semanal, comunicación transparente hasta la firma.
Tres perfiles, un canal por perfil
Familia canaria de alto nivel. Familias consolidadas de Las Palmas que buscan la mejor dirección de la ciudad; conocen Ciudad Jardín, valoran la escasez y deciden rápido cuando el producto encaja.
Comprador europeo del norte. Ejecutivos alemanes y británicos que buscan residencia principal en una capital europea con clima privilegiado, sanidad, conectividad y seguridad jurídica.
Inversor peninsular. Profesionales de Madrid, Barcelona o País Vasco que buscan segunda residencia o retiro en Canarias con prestaciones comparables a las mejores urbanizaciones peninsulares a precio inferior.
La ventaja M&R. Identificamos el perfil exacto de comprador y activamos el canal correcto: no publicar y esperar, sino identificar a las 50–100 personas en Canarias, Península y Europa que pueden y quieren comprar esta propiedad y llevarles una presentación impecable en su idioma. Operamos en 7 idiomas con personas reales.
Nuestro sistema de venta
Cada propiedad tiene su propio sistema de venta: mini-landing exclusiva con tour virtual 3D y descripción en 7 idiomas (ES, EN, DE, IT, FR, SV, CS); campañas segmentadas hacia el comprador correcto; ningún lead sin respuesta en menos de 15 minutos, 24/7.
Sin portales masivos (un inmueble quemado en portales genera desconfianza) · Solo cobramos si vendemos (5 %, con un plazo acordado y por escrito, sin costes adicionales) · Respuesta <15 minutos (sistema automatizado + persona real) · Tour virtual 3D · Informe semanal al propietario con métricas reales · Servicio legal especializado (herencias sin adjudicar, cargas, Registro; coste adicional cuando aplica).
Lo que garantizamos y lo que nunca haremos
5 % solo si vendemos · 7 idiomas operativos ES·EN·DE·IT·FR·SV·CS · valoración gratuita en pocos minutos, informe completo sin compromiso.
Nos comprometemos a: presentar tu propiedad en sus mejores condiciones · llegar al comprador correcto en su idioma · responder a cada lead en <15 minutos · informarte semanalmente · negociar el mejor precio · no cobrar si no vendemos.
Nunca haremos: publicar en portales que queman la propiedad · atarte a plazos no acordados por escrito · bajar el precio sin estrategia justificada · dejarte sin información · cobrar sin resultado · tratar tu propiedad como un número más.
Firmante responsable
“El siguiente paso es tuyo. Estamos listos cuando tú lo estés.”
Valentín Ramos · Director · info@maturovayramos.com · +34 611 799 899 · maturovayramos.com · Fuerteventura · Gran Canaria · ES · EN · DE · IT · 5 % solo si vendemos · Con un plazo acordado y por escrito.